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上海楼市分化加剧


21世纪经济报道  2008-5-30 11:22:20

  这一次,汤臣一品显得很主动,但即便如此,汤臣集团还是明确表示不会考虑降价。汤臣一品依然是目前最贵豪宅。

  5月27日,汤臣集团在汤臣一品举行了《汤臣一品租赁中介推荐会》,上海前20强拥有豪宅业务的中介公司以及在沪的外资机构房产中介商公司高层领导悉数出席。汤臣一品宣布从2008年5月27日起将调整市场策略,从原先的“只售不租”转为“售租并举”,4栋滨江景观楼宇中的B栋大楼将用于对外出租。租赁价格创出介于7.5万元/月至12万元/月的“天价”。

  业内有质疑:即便是被迫转售为租,汤臣一品何以依然如此强势?

  上海佑威房地产研究中心主任薛建雄坦言,持续半年多的楼市低迷,令市场分化日益明显,在普通住宅成交低迷的时候,上海豪宅市场却依然保持相对活跃状态。而不少豪宅开发商情愿选择捂盘、出租,也不考虑丁点降价。

  捂盘、转租亦不降价

  在记者与不少开发商人士及市场业内人士的接触中,他们普遍指出,尽管近半年多时间来,上海市场成交跌入低谷,但同期的成交均价却屡屡创出新高,甚至出现过单周均价1.3—1.4万元/平方米的历史高点。

  “其中原因大家也比较明确,普通住宅成交下跌,但豪宅成交保持着相对稳定甚至略有攀升,导致豪宅所占成交比例上升,进而拉升均价。”上海开发商资深人士柴一峰坦言。

  根据CRIC(克而瑞)系统数据显示,2008年1-4月,上海市高档公寓(均价3万元/平方米以上)合计成交面积15.02万平方米,成交总金额56.44亿元,成交套数1016套,折合成交均价37575元/平方米,套均面积147.8平方米,套均总价555.5万元。

  4月上海高档公寓新上市房源依然充足,较3月有增无减,受此影响本月高档公寓成交放量明显,累计成交面积6.78万平方米,环比大幅增长2.64万平方米,增幅达63.8%,共成交523套,较3月锐增272套;成交金额为236562万元,环比显增43.7%;成交均价为34888元/平方米。

  高端物业成交市场升温迹象明显。

  其中,4月有新上市房源的四个项目(百汇园、凯欣豪园、静安紫苑以及晶品公寓)累计成交量2.86万平方米,占总典型楼盘成交量的40.7%;其中晶品公寓4月再度出现“零成交”,而该项目4月底所推的后续房源的销售情况预计在下月会有所体现。

  在08年4月有成交的14个楼盘中,财富海景花园月均价最高,达48203元/平方米。

  对此,薛建雄指出,上海楼市的长期供不应求,使开发商并不担心销售问题,也不会担心房价问题。事实上,在05年房价大幅下滑的过程中,有很多市区的楼盘转售为租,挺过了房价最为低迷的时期。

  “有位上海开发商透露,如果项目还处于土地或工程阶段,融资可能会有难度;但只要工程达到可预售阶段,就不再有融资难的问题。他们的逻辑是,在上海的房价情况下,可售项目赚钱是可以肯定的,那么融资就不存在风险。所以,上海绝大多数的优质楼盘,都不会有资金问题,只有个别有其他问题的项目才会有资金问题。”

  这种逻辑直接支撑着豪宅的开发商们“绝不降价”的心态。只要房价的预期增涨空间比捂盘成本大的话,开发商就有可能长期捂盘不卖,一直等到房价达到期预期目的为止。即使在一个相对较短的时间内,捂盘成本可能大于房价增值空间,那么开发商就可能让点利促销,因此多数时候促销都很“小气”,让利很难超过5%。


市场分化加剧

  汤臣集团相关人士表示,“汤臣一品”在“售租并举”前提下,绝对不会与同类的其他楼盘一样,选择降价促销的竞争方式。

  当选择不进行降价促销捂盘的豪宅开发商能够撑住资金链的时候,这些豪宅物业还在客观上给开发商带来“增值”。

  汤臣集团公布的业绩显示,截至2007年12月底,全年股东应占溢利25.9亿港元,每股盈利1.9546港元,盈利的关键就在于“汤臣一品”重估增值32.26亿港元所致。

  一个既成事实是,当年市场还在惊呼汤臣一品11万天价的疯狂时,短短两年间,上海的豪宅已经数不胜数,价格也逼近几无成交的汤臣一品,但是,他们有成交。

  据最新的上海“网上房地产”成交数据,今年有成交的沪上豪宅,均价前13个楼盘均超过5万元/平方米。其中位于浦东的九间堂别墅以99384元/平方米的均价居首,今年成交一套;松江的佘山东紫园均价98343元/平方米成交一套;浦东御翠园七期成交37套,均价88692元/平方米。

  5月29日,在台北楼盘“美丽华城”的上海推介会上,沪上知名房地产专家蔡为民表示,上海市场已出现明显分化,尤其当市场低迷时,这种分化就更为明显,此时的成交均价其实已没有太大意义。

  “豪宅市场的需求与普通住宅需求有着明显差别,买方一般为本地及外地、境外的富豪。”

  薛建雄指出,外资之所以大举投资高档住宅,从而导致中心城区与郊区房价两极分化加剧,缘于占上海楼市近半的经济适用房、动迁配套房等中低价房源,主要都建在郊区,形成了同心圆效应,经济能量聚集的中心城区,房价不断走高;而越是郊区的经济能量越薄弱,房价也越低。


 
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